서울 강동구 천호동 (복합쇼핑센터, 주상복합, NPL, 역세권개발) > 물건정보

▲물건 전경

■ 매각현황

 ▪︎ 매각처 : 채권단 (채권은행 NPL팀)

 ▪︎ 매각주관 : 채권은행 지정법인

 ▪︎ 매각방법 : 수의계약

 ▪︎ 정리금액 : 1,600억 내외

   - 계약금(30%) : 480억

   - 잔금(70%) : 3개월 (대출 가능)

 ▪︎ 매각일시 : 접수 우선순

 ▪︎ 매각절차 : 아래 매각 내용 참고 바람

■ 채권현황

 ▪︎ NPL채권액 포함

 ▪︎ 임대차보증금 포함

 ▪︎ 연체이자 포함

 ▪︎ 연체된 국세 지방세 포함

 ▪︎ 소유권 이전 저해요소 삭제

 ▪︎ 용역 및 수수료 포함 (협의)

 ▪︎ 역세권 개발 사업권 포함 (협의)

 ▪︎ 공공청사 부지 무상 공동개발 포함

 ▪︎ 임차인 명도는 매입자 귀책임

 ▪︎ 계약금(30%) : 480억

 ▪︎ 잔금 : 협의 (3개월, 대출처리 가능)

 ▪︎ 잔금대출 : 매입자의 자격요건 및 신용도 등에 따라 다를 수 있음 (원칙 : 매입금액의 60%)

■ 사업컨셉 

 ▪︎ 주상복합아파트 신축

 ▪︎ 기타 컨셉 가능 (실버타운 등)

 ▪︎ 역세권활성화 사업지역임

    - 서울시 지정

 ▪︎ 지구단위 및 종상향

    - 근린상업지역

    - 1년 6개월 소요

■ 사업(지구단위)면적

 ▪︎ 전체면적 : 12,995m²  (약3,930.98평)

 ▪︎ 42번지 : 8,683m² (약 2,626.60평)

   - 1,600억 매입

 ▪︎ 41번지 : 4,312m² (약 1,304.38평)

   - 무상편입

 ▪︎ 굽은다리역 역세권개발지구

 ▪︎ 지구단위 및 종상향 예정 (근린상업지구)

■ 42번지 매입

 ▪︎ 서울 강동구 천호동 42번지

 ▪︎ 면적 : 8,683m² (약 2,626.60평)

 ▪︎ 2024년 6월말 현재 : 1,578억

 ▪︎ 2024년 8월말 현재 : 약 1,600억

 ▪︎ 임대차, 지연이자, 세금, 압류, 가압류 등 일체 포함

 ▪︎ NPL채권 + 소유권 매입 : 총 1,600억

 ▪︎ 기존 소유권자와 무관한 매입임 (NPL채권임)

 ▪︎ 이전등록비 별도

 ▪︎ 용역비 별도

 ▪︎ 영업권비(홈플러스) 별도

 ▪︎ 기타 임대차 포함 (삭제)

 ▪︎ 압류 가압류 등 소유권 명도에 저해되는 요소 모두 삭제

 ▪︎ 계약금 10% : 160억 + 용역비 (잔금 대출 필요할 경우, BIS기준 참고 30% 계약금 및 중도금 납부후 잔금대출 가능)

 ▪︎ 잔금 : 3개월 (대출 가능)

   - 매입자 신용도 및 법인규모 등에 따라 다름

 ▪︎ 임대인 명도 가능

■ 공공청사(41번지) : 무상편입

 ▪︎ 서울시 강동구 천호동 41번지

 ▪︎ 면적 : 4,312m² (약 1,304.38평)

 ▪︎ 국공유지 무상편입

 ▪︎ 7층규모(18,000m²)의 건물(문화센터) 건립하여 무상양도

 ▪︎ 공공기여시설 (강동구민회관)

■ 채권 및 소유권 매입

 ▪︎ 1,600억 내외

 ▪︎ 영업권 1건 외 모든 저해요소 삭제

■ 현 건축물 규모

 ▪︎ 연면적 : 63,191.15m² (19,115.32평)

 ▪︎ 지하 6층 ~ 지상 8층

 ▪︎ 지하철과 지하 2층 연결됨

■ 현재 용도

 ▪︎ 제3종일반주거지역

 ▪︎ 중심지미관지구

 ▪︎ 지구단위계획구역

■ 향후 용도

 ▪︎ 준주거지역 (법정 용적율 400%)

 ▪︎ 근린 상업지역 (법정 용적율 600%)

 ▪︎ 서울시 선정 역세권활성화 사업지역

 ▪︎ 지구단위계획 진행 및 종상향 (1년 6개월)

■ 감정평가

 ▪︎ 감정기관 : 미래새한감정평가법인

 ▪︎ 탁상감정가 : 2,979억

■ 임대내역

 ▪︎ 보증금 합계 : 95억 1,000만

 ▪︎ 년임대료 : 55억 7,500만

□ 홈플러스

 ▪︎ 보증금 : 65억

   - 근저당 90억 설정

 ▪︎ 년임대료 : 45억5,900만

   - 2년 세 : 91억 1,800만

 ▪︎ 임대기간 : 2008.11.12~2028.11.11 (20년)

□ CGV영화관

 ▪︎ 보증금 : 30억

   - 근저당 36억 설정

 ▪︎ 년임대료 : 8억

   - 2년 세 : 16억

 ▪︎ 임대기간 : 2015.07.08~2030.07.07 (15년)

□ GS파크 24 (주차장)

 ▪︎ 보증금 : 없음

 ▪︎ 년임대료 : 1억 6,800만

   - 2년 세 : 3억 3,600만

 ▪︎ 임대기간 : 2018.11.05~2023.11.04 (5년)

 ▪︎ 사업장 : 지하3~6층

□ 알피파트너스

 ▪︎ 보증금 : 1억

 ▪︎ 년임대료 : 1억2,000만

   - 2년세 : 2억 4,000만

 ▪︎ 임대기간 : 2019.07.04~2024.07.03 (5년)

 ▪︎ 사업장 : 5층

□ 더화이트호텔

 ▪︎ 보증금 : 없음

 ▪︎ 년임대료 : 3억6,000만

   - 2년 세 : 7억 2,000만

 ▪︎ 임대기간 : 2018.01.01~2022.12.31 (5년)

 ▪︎ 사업장 : 6층 (601호, 602호)

■ 채무내역 : 1,760억

 ▪︎ 토지조서상 채무금액 : 1,210억

 ▪︎ 제세공과금.압류.가압류 : 350억

 ★ 실채무내역 : 약1,420억

■ 임대보증금 : 98억

 ▪︎ 홈플러스 65억 (~28년 11월 : 재입주원함)

 ▪︎ CGV 30억(~30년 07월 : 합의)

 ▪︎ TM주차 3억 (~25년 11월 : 합의)

■ 임대차 문제 해결방안

□ 홈플러스 임대 해결

 ▪︎ 조기 종료 및 조기 철수 가능

 ▪︎ 영업 상황은 부진한 편

 ▪︎ 협의 가능 (재입주원함)

□  CGV 임대 해결

 ▪︎ 현재 적자 상태로 임대 조기 종료 가능

 ▪︎ 기타: 임대기간 완료 또는 2024년 중 완료

□ 주차장

 ▪︎ 요청일에 명도 가능

□ CGV영화관

 ▪︎ 요청일에 명도 가능.

■ 신축계획 (예상)

 ▪︎ 세대수 : 550세대(공공임대90세대)

 ▪︎ 일반분양 : 19,739.2평

 ▪︎ 공공임대 : 3,658.6평

 ▪︎ 판매시설 : 12,169평

■ 층별 세부 이용현황

▪︎ F6 : ​더화이트호텔 (601호, 602호)

▪︎ F5 : 건물운영주 (메르디안, 건물운영주)

▪︎ F4 : 영화관 (CGV)

▪︎ F3 : 문화센터, 미용,네일, 전문식당, 음료 (문화센터,이철헤어, 스킨포유, 중화가정,가인채, 본건강한상,다채원, 텐퍼센트)

▪︎ F2 : 패션 아울렛, 인테리어 잡화, 유아편의 (모던하우스,다이소, 페리미츠, 달퐁, 에스핏, 레드페이스,마운티아,그린조이, 못된고양이, 르피타, 스튜디오AG)

▪︎ F1 : 화장품, 신발, 의류, 음료, 제빵, 페스트푸드 (아모레,올리브영,LG화장품,삼성모바일,TOP10,ABC마트,롯데리아,쥬시,뚜레쥬르,샌드어스)

▪︎ B-1 : 홈플러스 대형마트 비식품/가전/수유실/특정코너

(대형가전LG,삼성,위니아,쿠쿠/ 허쉬파피/ 수비비안/ 트레커 /세탁소/ 안경샵/열쇠/가정의학병원/치과/가정주거/스포츠용품/문구,완구/ 의류,잡화/ 유아용품/)

▪︎ B-2 : 홈플러스 대형마트식품, 편의시설 (떡,분식/정관장/고객서비스센터(반품,교환)/KT 통신사/ 모두투어,하나투어 / 삼성카드,신한카드/미샤/ 약국/ 꽃집)

▪︎ B-3 : 메르디안 쇼핑센터 유료주차장(케이엠파크 운영, 경정비센터/스팀세차장(2020년1월1일 자율포장대 운영 - 비닐소재 끈/ 테이프)

▪︎ B-4 : 메르디안 쇼핑센터 유료주차장(케이엠파크 운영, (2020년1월1일 자율포장대 운영)- 비닐소재 끈/ 테이프)

▪︎ B-5, B-6 : 메르디안 쇼핑센터 유료주차장 (케이엠파크 운영, 주차장)