파국 13년째 오리무중에 빠져든 노량진본동 일대의 사업장... > 부동산

▲노량진 본동 441번지 일대 전경

서울의 마지막 황금알을 낳을 땅이 있다.

서울지하철 9호선 노들역 역세권에 자리한 서울 동작구 본동 441번지 일대에 위치한 공동주택 부지다.

현재 이 부지는 오랫동안 사업이 중단된 상태의 빈땅(유휴지)으로 자리하고 있다.

이 부지에 대해서는 수많은 사연과 히스토리가 존재하지만, 그 많은 사연들을 풀어 낼 방법이 묘연한 상태로 현재까지 방치되어 있는 상태다.

★

당해 부지에 대한 사업의 시초는 2001년으로 거슬러 올라 간다.

2001년 현재 복역 중인 전 조합장 최모씨에 의해 사업의 첫 발이 시작되었다.

최모씨의 부단한 노력으로 당시 조합원들에 대한 부지 작업이 완성되고 사업이 순조롭게 진행되었다.

그러나, 2012년 조합 내부 비리로 파행을 겪으며 조합이 유명무실해 졌다.

이후 민간사업으로 전환하게 되었지만, 첫 삽도 뜨지 못한 상태로 현재까지 방치된 사업지가 되고 말았다.

이에 시행사인 로쿠스는 "조합원에게 사업 진행에 합의해 줄 것을 제안했지만 조합원들이 거부했다고 주장하고 있는 상태가 반복 되고 있다.

이에 대해 조합원들의 입장이 난감할 수 밖에 없다.

그도 그럴 것이 십시일반 돈을 모아 내 집을 짓겠다며 결성했던 노량진본동지역주택조합은 이후 그 본연의 기능을 완전히 상실하였고 사업진행은 미궁에 빠져 들었기 때문이다. 

이 사업은 조합 내부 비리로 인해 시공사인 대우건설이 대출 지급 보증을 거절해 파행을 맞았다.

이에 조합원들은 본 사업지 관련 사업이 좌초된 이후 13년째 피해를 호소하고 있는 상태가 계속되고 있다.

이후 사업장은 민간주택건설사업으로 전환됐지만, 조합원들은 내 집 마련은 커녕 분담금조차 돌려받지 못했다. 

★★

“본 사업은 조합원의 숙원인 주거생활의 안정과 향상을 도모하기 위해 조합원의 공동주택을 건설 공급함에 있어 이를 위한 자금의 조달, 운영 및 기타 필요한 사업 수행을 그 목적으로 한다.”

(노량진본동지역주택조합 조합원 분양 계약 내용) 

노량진본동지역주택조합은 무주택자와 전용면적 60㎡ 이하인 주택 한 채를 보유한 사람들이 내 집 마련을 위해 2008년 11월​ 조합을 결성했다.

조합원들은 십시일반 자금을 모아 서울 동작구 본동 441번지 일대 토지를 매입하고, 새 아파트를 짓기 위해 노력했다.

내 집 마련을 꿈꾸며 조합원이 된 사람 숫자는 2012년 3월 기준 약 500여명에 달한다.

이들이 토지 매입이나 건축 공사 등에 들어가는 비용을 분담하겠다며 낸 돈(조합원 분담금)은 1인당 2억~3억 원 수준이다. 

★★★

노량진본동지역주택조합은 2007년 7월 대우건설을 시공자로 선정해 주택건설사업을 추진했다.

조합원들은 금융기관 등에서 총 여덟 차례 대출을 받으며 집을 지을 땅을 조금씩 사들였다.

토지 매입 비용을 충당하기에 조합원 분담금이 턱없이 모자랐기 때문이다.

이에 시공사로 참여한 대우건설은 신용이 부실한 조합 대출에 연대보증을 섰다.

이에 '코람코자산신탁'이 조합과 부동산담보 신탁계약을 맺고, 사업 부지 매입과 소유권 관리를 대신 맡았다.

이 신탁계약에서 금융기관과 대우건설이 사업 우선수익자가 됐다. 

그러나 노량진본동지역주택조합은 시공사인 대우건설이 대출 지급보증 연장을 거부하면서 파국을 맞게 되었다.

★★★★

“대출 계약 만기가 2012년 3월 26일 도래할 경우 대우건설은 연대보증인으로서 대주단인 A 사 등의 판단에 따라 조합 채무를 대신 변제하고 이를 구상할 수 있다.”

(대우건설이 2012년 3월 조합에 보낸 공문 중)

대우건설은 2012년 3월 조합 내부 비리 등을 이유로 조합의 여덟 번째 대출에 지급 보증 연장을 거부했다.

당시 조합 내부에서는 조합장의 분담금 횡령 등 내부 비리가 확인된 상황이었다.

조합은 대신 보증을 설 시공사를 찾지 못했고, 결국 대우건설은 조합 대출 2701억 원을 대위변제하기에 이르렀다.

이를 사유로 하여 구상권과 우선수익권을 취득한 대우건설은 채권 1800억 원을 부동산개발회사이자 본 사업 시행자인 로쿠스에 양도하게 된다.   

★★★★★

결국, 노량진본동지역주택조합 사업은 본궤도에 오르지 못하고 막을 내리게 되었다.

대우건설은 로쿠스에 채권을 양도함과 동시에 소유권 관리를 맡은 신탁사에 '부동산을 환가 처분해달라'고 요청했다.

이에 코람코자산신탁은 2012년 4월 우선수익자 대우건설이 지목한 로쿠스에 사업 부지를 매각하게 되었다.

당시 매매가격은 2,100억 원이었다.

앞선 신탁계약에 따라 "신탁부동산 처분은 신탁사와 우선수익자가 협의해 정할 수 있고, 우선수익자가 요구할 경우 우선수익자가 지정하는 자에게 직접 매도할 수 있다"고 명시하고 있다. 

★★★★★★

이후 일대에는 지역주택조합사업 대신 민영주택건설사업이 추진됐다.

사업 부지를 넘겨 받은 로쿠스는 대우건설, 하나자산신탁과 2012년 4월 '관리형 토지신탁계약'을 맺고 '민영주택건설사업'을 추진했다.

로쿠스와 대우건설이 모든 책임과 의무를 부담하며 사업을 진행하고, 하나자산신탁이 사업시행자 명의만 보유하는 내용이었다.

이에 로쿠스는 하나자산신탁에 사업 부지 소유권을 넘겼고, 하나자산신탁과 로쿠스는 대우건설을 민영주택건설사업 시공자로 선정했다.

이들은 일대에 아파트 6개 동(823세대)과 부대시설을 짓는 사업계획을 세웠고, 이 계획은 2017년 4월 동작구청의 승인을 받았다. 

★★★★★★★

사업진행이 지지부진 하는 동안 과거 조합원들은 여전히 피해를 호소하고 있다.

노량진본동지역주택조합에 분담금을 낸 이들 상당수는 현재 아파트 분양권은 커녕 투입한 분담금도 돌려받지 못했다.

동작구청에 따르면 로쿠스 측은 민영주택건설사업 승인을 받으며 기존 조합원 민원에 대한 조치(합의) 계획을 세웠다.

동작구청은 당해 사업부지에 대한 사업 계획을 승인하면서 “지역주택조합원 민원 사항은 귀 사에서 제시한 처리 방안을 성실히 이행하기 바란다”고 조건을 명시했다.

이 계획에 따라 조합에 분담금을 낸 사람 중 일부는 보상을 받았지만, 일부는 여전히 피해를 구제 받지 못했다고 하소연하고 있는 상태다.

★★★★★★★★

본인을 조합원이라고 밝힌 A 씨는 “2008년도 노량진본동지역주택조합원이 돼 전 재산 2억 2000만 원을 분담금으로 냈다"고 한다.

그러나 현재까지 "17년이라는 긴 세월이 지난 지금도 집은 커녕 납부한 분담금도 돌려받지 못했다"고 하소연 한다.

사업이 무산된 이후 남편은 심장마비로 병상에 누웠고, A씨 본인이 가장이 되어 현재 폐지를 주워 생활하고 있는 실정이라고 한다.

이에 A씨는 "내 집 마련 제도를 만든 정부는 선량한 서민들의 피해에는 관심을 갖지 않는다”며 눈물을 흘렸다.

★★★★★★★★★

B 씨 역시 "2008년도에 조합원이 된 이후 2억 9500만 원을 분담금으로 냈다. 그러나 조합이 약속한 내 집도, 분담금도 받지 못했다. 사업이 무산된 이후 2020년 암 진단을 받았다. 납부한 분담금은 지금 저 사업장 앞에 보이는 아파트를 사고도 남는 금액이었다. 내 집 한 채 가져보겠다는 게 그렇게 큰 욕심이었나 싶다”며 주저 앉았다. 

조합원 일부는 민영주택건설사업을 방해하는 ‘알 박기’ 세력으로까지 몰렸다.

노량진본동지역주택조합에 분담금을 낸 일부는 조합 채무불이행이 현실화한 2012년 무렵부터 지역주택조합사업 정상화에 필요한 토지를 확보하겠다며 사업 부지에 있는 다세대주택(빌라) 2개 동(2개 호실) 지분을 매수하는 계약을 맺었다.

일부는 현재 소유권이전을 마쳤지만, 다수는 가등기 상태다.

현재 이들 일부는 피해 보상을 요구하며 이곳을 떠나지 않고 점유하고 있는데, 로쿠스는 이들이 조직적으로 사업을 방해한다며 업무방해죄, 범죄단체조직죄 등으로 고소한 상태다.

노량진본동지역주택조합원 등 122명은 현재 로쿠스를 상대로 지역주택조합사업 부지를 돌려달라는 소유권 원인무효소송을 벌이고 있다.

앞서 조합을 파국으로 이끈 여덟 번째 대출과 관련한 조합원 총회 결의에 문제가 있었다는 취지다.

이들은 △총회 소집권자인 조합장의 조합원 자격 문제 △총회 의사정족수 미달 등을 이유로 총회 결의가 부적법했으므로 이를 바탕으로 한 소유권 이전 행위가 무효라는 주장을 펴는 것으로 전해졌다. 

1심은 ​지난해 2024년 7월 로쿠스 측이 승소했고, 원고 측이 즉각 항소해 현재 2심이 진행 중이다. 

★★★★★★★★★★

현장 시행사인 로쿠스 관계자는 “로쿠스는 합의를 하고자 한다. 기존 조합원들에게 보상을 하겠다고 얘기했지만, 일부가 가등기를 해제하지 않고 합의를 거부하고 있다”고 주장했다.

이에 대해 로쿠스 측에 민원처리 방안을 수립하며 추산한 전체 합의 대상 인원과 현재까지 합의한 인원, 향후 합의 계획 등을 물었지만 그에 대한 답변을 받지 못한 상태다. 

현장 시공사인 대우건설 측은 “기존 조합원에 대한 보상 작업은 현장 시행사(로쿠스)가 진행하고 있다”면서 “적정 수준으로 원만하게 합의가 이뤄져 피해 보상 문제가 잘 해결됐으면 한다”고만 밝혔다.

대우건설은 지난해 말 기준 로쿠스가 실행한 부동산 PF(브릿지론) 대출 3,200억 원에 보증을 섰다.

이 대출의 만기는 오는 6월이다.

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