정부, 전세사기 예방위한 임대차 계약 사각지대 없앤다.. > 부동산

▲정부가 전세사기를 예방하기 위한 대책에 나선다.

앞으로 공인중개사는 개정 공인중개사법 시행령 및 시행규칙에 따라 임대차 계약 관련 사항과 공인중개사의 확인 설명 사항을 중개대상물 확인 설명서에 별도로 소개하고, 공인중개사 집주인 세입자의 서명도 받아야 한다. 

공인중개사는 개정 공인중개사법 시행령 및 시행규칙에 따라 임대차 계약 관련 사항과 공인중개사의 확인 설명 사항을 중개대상물 확인 설명서에 별도로 소개하고, 공인중개사 집주인 세입자의 서명도 받아야 한다.

개정 시행령과 시행규칙에 따르면 공인중개사는 안전한 임대차 계약 중개를 위해 선순위 권리관계와 관련된 정보를 자세하게 제공하도록 의무화했습니다.

여기에는 집주인의 미납세금 현황부터 확정일자 부여 현황, 전입세대 상황 등이 포함됩니다.

정부는 “이런 내용을 추가함으로써 임대차 계약 만료 시 임대차 보증금을 돌려받기 어려운 주택을 미리 파악할 수 있어 전세사기 피해 예방에 기여할 수 있을 것”으로 기대했습니다.

실제로 이전까지 공인중개사는 집 소재지와 건축 연도 등 기본 사항과 소유권·전세권·저당권 등 권리관계에 관한 사항만 설명하면 됐습니다. 

하지만 이것만으로 전세사기와 같은 문제를 막을 수 없는 ‘사각지대’가 적지 않았습니다.

대표적인 경우가 전세 사기범이 세금을 내지 않아 집이 경매로 넘어가는 경우입니다. 

세금은 경매낙찰 시 우선적으로 갚아야 합니다. 

즉 선순위여서 세입자는 그만큼 보증금을 떼이게 됩니다. 등기부등본에는 세금 체납 여부가 표시되지 않아 세입자가 파악하기도 어렵습니다. 

이번 개정 시행령과 시행규칙은 이를 보완한 것입니다.

개정 시행령·시행규칙은 또 세입자 보호제도에 대해서도 반드시 설명하도록 했습니다. 

소액 임차인 보호를 위한 최우선 변제권이나 민간임대주택의 임대보증금 보증제도 등이 여기에 해당합니다. 

임대차 계약의 안전성을 강화하려는 의도입니다.

이에 따라 우선 공인중개사는 계약 대상 임대차 주택의 소재지와 보증금 규모 등을 확인한 뒤 주택임대차보호법 등에 따라 담보 설정 순위에 관계 없이 보호받을 수 있는 소액 임차인의 범위나 최우선 변제금액을 세입자에게 알려줘야 합니다.

또 계약 대상 임대차 주택이 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따른 민간임대주택일 경우 임대보증금에 대한 보증에 가입할 의무가 있음을 설명해 줘야 합니다.

이밖에 세입자에게 중개사무소 직원이 현장 안내를 해줄 때 안내자가 공인중개사인지, 중개보조원인지를 밝혀야 합니다. 

또 관리비 관련 분쟁을 막고 월세의 관리비 전가 등을 예방하기 위해 임대할 주택의 관리비 총액과 관리비에 포함된 세부 내용과 부과 방식 등도 소개해 줘야 합니다.

이런 내용들은 임대차 계약서의 ‘중개대상물 확인·설명서’에도 정리돼 있어야 합니다. 

또 공인중개사는 물론 세입자와 집주인도 서명·날인하도록 의무화했습니다. 

특히 임대차 확인 사항에 대해서는 설명했는지 여부를 별도로 서명·날인하도록 함으로써, 이중 확인 절차를 거치도록 했습니다.

이러한 개정 공인중개사법 시행령·시행규칙에 대해 시장에서는 전세사기가 심각한 사회 문제로 떠오른 지 만 2년이 돼서야 공인중개사 역할을 강화하는 제도가 정비됐다는 점에서 뒤늦은 감이 있다는 지적이 나옵니다.

또 집주인이 임대차 계약을 맺기 전까진 공인중개사에게 세금 체납 등의 정보를 제공할 의무를 두지 않은 점도 실효성을 떨어뜨릴 수 있다는 우려도 제기됐습니다. 

집주인의 ‘개인정보’라는 이유로 관련 정보 제공을 강제하지 못했기에 임대차 계약을 맺은 뒤 공인중개사를 통해 세금 체납 사실을 알게 되더라도 세입자가 대처할 방법이 마땅치 않다는 것입니다.

일각에서는 이번 조치로 인해 “(공인중개사들이) 아파트와 달리 정보 파악이 쉽지 않은 다가구주택, 연립주택 등은 중개를 꺼릴 수밖에 없다”는 우려 섞인 목소리도 나옵니다.